Cần thay đổi tư duy về quy hoạch sử dụng đất

Bên cạnh những ưu điểm thì Luật đất đai 2003 vẫn còn nhiều bất cập cần được sửa đổi như vấn đề giao đất và cho thuê đất, sở hữu đất đai…. đã được các luật sư, chuyên gia “mổ xẻ” tại buổi Hoàn thiện báo cáo rà soát Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS tổ chức ngày 21.9.

TS Trần Quang Huy, Trưởng bộ môn đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, hiện nay một bộ phận lớn các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất nhưng chưa được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Mặt bằng kinh doanh là yếu tố quan trọng để thực hiện quyền tự do kinh doanh của các tổ chức kinh tế được ghi nhận trong Hiến pháp.

Tuy nhiên, hiện nay nhiều doanh nghiệp đang phải sử dụng đất ở, nhà ở để triển khai các hoạt động kinh doanh. Nguồn đất cho thuê của Nhà nước còn quá ít hoặc không còn, việc thuê đất của dân bị những trở ngại về quy hoạch và thủ tục hành chính rườm rà và phức tạp. Với thực trạng như vậy, những doanh nghiệp mới ra đời, những doanh nghiệp hiện tại mong muốn mở rộng quy mô kinh doanh thì mặt bằng kinh doanh dường như là trở ngại lớn nhất.

Vì thế, để giải quyết vấn đề này cần có sự thay đổi tư duy về quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là hệ thống quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở cấp huyện và cấp xã.

Cần có sự thay đổi tư duy về quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là hệ thống quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở cấp huyện và cấp xã. Ảnh: Hải Nguyễn.

Cùng với đó, Luật sư Đỗ Trọng Hải, Cty Luật Bizlink nêu quan điểm, theo quy định hiện nay, người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Do không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê trả tiền hàng năm, trên thực tế, để chuyển giao quyền sử dụng đất này, các bên liên quan đã phải tiên shành chuyển nhượng “chui” theo hình thức khác nhau như: hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh. Người sử dụng đất hợp pháp thực chất không còn sử dụng đất nữa mà đã chuyển cho những người tham gia hợp tác kinh doanh với mình. Điều này ít nhiều gây ra khó khăn trong hoạt động quản lý, sử dụng đất của Nhà nước với các đối tượng này. Hơn nữa, Nhà nước sẽ có thể có thất thu thuế đối với thu nhập mà người sử dụng đất này nhận được do chuyển giao quyền sử dụng đất cho các đối tác của họ.

Do vậy, nếu cho phép các chủ thể sử dụng đất trả tiền hàng năm được chuyển nhượng sẽ làm tăng khoản thu cho ngân sách Nhà nước, tránh được tình trạng trốn thuế của các chủ thể này, tạo ra sự minh bạch và thuận lợi trong hoạt động quản lý Nhà nước với người sử dụng đất thực.

Ở khía cạnh pháp lý, quyền sử dụng đất về bản chất nói chung có thể coi là một quyền tài sản – một loạt tài sản trong giao dịch nhân sự. Vì vậy, không nên dựa vào đặc điểm đất thuê trả tiền hàng năm để phủ nhận bản chất tài sản này. Là một loại tài sản, quyền sử dụng đất thuê cần được phép trao đổi, chuyển giao.

Từ đó, ông Hải cho rằng, đã đến lúc Nhà nước nghiên cứu, xem xét kỹ lưỡng vấn đề này để mở rộng quyền sử dụng đất thuê, thay vì siết chặt hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, đồng thời Nhà nước cần nghiên cứu minh bạch hóa việc giao đất và cho thuê đất.

Ở một khía cạnh khác, ông Trương Thanh Đức, Phó TGĐ Maritime Bank cho rằng, đối với vấn đề sở hữu đất đai, báo cáo Rà soát dành hai trang phân tích về vấn đề đầu tiên này, tuy nhiên chỉ khuyến nghị bỏ khái niệm “sở hữu toàn dân” để sử dụng duy nhất khái niệm “sở hữu nhà nước”.

“Thực ra, sở hữu “toàn dân” hay “nhà nước” thì thực chất cũng vẫn chỉ là sách vở, chẳng có gì thay đổi. Lý luận và thực tế cuộc sống đòi hỏi công nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Nếu không thừa nhận vấn đề gốc rễ căn bản đó, thì dù có sửa Luật Đất đai bao nhiêu lần nữa cũng vẫn không thoát khỏi tù mù, nhập nhằng, bất cập. Nếu cho rằng quyền sử dụng đất hiện nay cũng chẳng khác gì quyền sở hữu, thì sao cứ phải cố tình đánh tráo khái niệm?”, ông Đức nhấn mạnh.